大型體育場(chǎng)館建設(shè)與運(yùn)營(yíng)模式

（一）場(chǎng)館投資建設(shè)模式

按建設(shè)主體來(lái)劃分，體育場(chǎng)館建設(shè)可以分為單位自行建設(shè)、企業(yè)代建和PPP模式。

 

圖2- 1 大型體育場(chǎng)館投資建設(shè)模式分類

1.單位自行建設(shè)

當(dāng)前我國(guó)的存量場(chǎng)館絕大部分為單位自行建設(shè)。單位自行建設(shè)指單位通過(guò)政府劃撥取得土地或利用自有土地，運(yùn)用政府撥款、自籌款項(xiàng)、社會(huì)捐贈(zèng)等資金建設(shè)體育場(chǎng)館，首先以滿足單位自身需求為目標(biāo)，其次才是向社會(huì)開(kāi)放。

2.企業(yè)代建

企業(yè)代建指，政府相關(guān)部門(mén)以劃撥方式取得用地使用權(quán)，之后委托企業(yè)代為建設(shè)，建成之后政府將雙方約定的代建補(bǔ)償金支付給開(kāi)發(fā)企業(yè)，企業(yè)把場(chǎng)館移交給政府。

3.PPP模式

2010年，《國(guó)務(wù)院關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》發(fā)布，提出鼓勵(lì)民間資本投資生產(chǎn)體育用品，建設(shè)各類體育場(chǎng)館及健身設(shè)施,從事體育健身、競(jìng)賽表演等活動(dòng)。同此，PPP模式在體育場(chǎng)館，尤其是大型體育場(chǎng)館的建設(shè)中成為最受歡迎的方式。當(dāng)前PPP模式有多種細(xì)分模式，其中涉及到建設(shè)的主要有BT模式、BOT模式和BOO模式。

BT（Build-Transfer）模式：指政府相關(guān)部門(mén)以劃撥形式取得土地使用權(quán)，開(kāi)發(fā)企業(yè)以招拍掛方式獲得可經(jīng)營(yíng)性用地，再進(jìn)行體育場(chǎng)館建設(shè)。建設(shè)完成之后，按事先約定的價(jià)格移交給政府。

BOT（Build-Operate-Transfer）模式：是指由社會(huì)資本或項(xiàng)目公司承擔(dān)新建項(xiàng)目設(shè)計(jì)、融資、建造、運(yùn)營(yíng)、維護(hù)和用戶服務(wù)職責(zé), 合同期滿后項(xiàng)目資產(chǎn)及相關(guān)權(quán)利等移交給政府的項(xiàng)目運(yùn)作方式。合同期限一般為 20-30 年。

BOO（Build-Own-Operate）模式：BOO模式由BOT模式演變而來(lái)，二者區(qū)別主要是BOO方式下社會(huì)資本或項(xiàng)目公司擁有項(xiàng)目所有權(quán)，但必須在合同中注明保證公益性的約束條款，一般不涉及項(xiàng)目期滿移交。

（二）場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)模式

1.基于主體角度的體育場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)模式

國(guó)家體育總局從運(yùn)營(yíng)主體的視角劃分把體育場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)模式分為自主運(yùn)營(yíng)、合作運(yùn)營(yíng)、委托運(yùn)營(yíng)三種模式。自主運(yùn)營(yíng)包括單位內(nèi)部自主運(yùn)營(yíng)和事業(yè)單位自主運(yùn)營(yíng)；委托運(yùn)營(yíng)包括承包、租賃、委托等不同形式。根據(jù)第六次全國(guó)體育場(chǎng)地普查數(shù)據(jù)顯示，截止2013年底我國(guó)擁有的1093座大型體育場(chǎng)館中，984座為自主運(yùn)營(yíng)，占比達(dá)90.0%；合作經(jīng)營(yíng)的大型體育場(chǎng)館有42座，占3.8%；委托經(jīng)營(yíng)有67座，占6.1%。

圖2- 2 大型體育場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)模式分類

 

（1）自主運(yùn)營(yíng)

自主運(yùn)營(yíng)自場(chǎng)館的擁有方自己負(fù)責(zé)場(chǎng)館的日常運(yùn)營(yíng)、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)、維護(hù)管理等，并享受場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)的全部營(yíng)收。近年來(lái)，自主運(yùn)營(yíng)也在管理模式上不斷創(chuàng)新，如體育行政部門(mén)法人公司治理模式。體育行政部門(mén)代行投資人權(quán)益，成立專門(mén)的法人公司對(duì)體育場(chǎng)館進(jìn)行管理，由此便于場(chǎng)館的招商引資、人事制度改革等，提升場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)活力。

（2）合作運(yùn)營(yíng)

合作運(yùn)營(yíng)模式一般是場(chǎng)館產(chǎn)權(quán)方將場(chǎng)館的全部經(jīng)營(yíng)管理權(quán)移交給合作方，合作方在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中若需要增減相應(yīng)設(shè)施需由場(chǎng)館擁有方進(jìn)行配置。一般而言，合作方全權(quán)負(fù)責(zé)場(chǎng)館的日常運(yùn)營(yíng)及市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，但場(chǎng)館產(chǎn)權(quán)方仍負(fù)責(zé)場(chǎng)地的維護(hù)、場(chǎng)地服務(wù)人員管理等。

（3）委托運(yùn)營(yíng)

根據(jù)產(chǎn)權(quán)主體和運(yùn)營(yíng)主體間責(zé)、權(quán)、得的不同，有承包經(jīng)營(yíng)、租賃經(jīng)營(yíng)、委托經(jīng)營(yíng)等不同的操作形式。

承包經(jīng)營(yíng):在不改變場(chǎng)館所有權(quán)的前提下，將場(chǎng)館經(jīng)營(yíng)權(quán)有期限地交由承包人行使，并由其交納承包費(fèi)，完成一定經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。承包人對(duì)場(chǎng)館有占有、使用、收益的權(quán)利，但是沒(méi)有處分權(quán)。在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，如何發(fā)生經(jīng)營(yíng)虧損，承包人除承擔(dān)一定的賠償責(zé)任外，產(chǎn)權(quán)方也承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。

租賃經(jīng)營(yíng):場(chǎng)館產(chǎn)權(quán)方與經(jīng)營(yíng)者之間通過(guò)訂立合同而實(shí)現(xiàn)場(chǎng)館經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的轉(zhuǎn)移，承租者對(duì)場(chǎng)館具有占有、使用、收益的權(quán)利。在此承租者可以是個(gè)人或個(gè)人合伙、企業(yè)等不同形式。租賃運(yùn)營(yíng)模式中場(chǎng)館產(chǎn)權(quán)方不承擔(dān)任何經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，承租方不論經(jīng)營(yíng)盈虧都要向產(chǎn)權(quán)方支付租金。

委托經(jīng)營(yíng):（托管經(jīng)營(yíng)與委托經(jīng)營(yíng)區(qū)別不明顯，可歸入委托經(jīng)營(yíng)）是在不改變體育場(chǎng)館產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和功能定位的前提下，產(chǎn)權(quán)主體委托社會(huì)組織（社會(huì)團(tuán)體、企業(yè)、項(xiàng)目公司等）進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，受托公司應(yīng)具備專業(yè)的體育場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)能力，產(chǎn)權(quán)主體向受托方支付委托運(yùn)營(yíng)費(fèi)。

（4）PPP模式

《體育發(fā)展“十三五”規(guī)劃》提出要探索大型體育場(chǎng)館所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，為體育場(chǎng)館的創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)提供了政策支持基礎(chǔ)。由此發(fā)展出多類政府和社會(huì)資本合作的體育場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)模式。除了在場(chǎng)館投資建設(shè)模式中闡述的BOT、BOO之外，還有TOT、ROT等PPP模式。PPP模式中場(chǎng)館的運(yùn)營(yíng)主體多為項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司往往由政府和社會(huì)資本和政府共同出資成立。

TOT模式：轉(zhuǎn)讓-運(yùn)營(yíng)-移交（Transfer-Operate-Transfer，TOT），是指政府將存量資產(chǎn)所有權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給社會(huì)資本或項(xiàng)目公司，并由其負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)、維護(hù)和用戶服務(wù)，合同期滿后資產(chǎn)及其所有權(quán)等移交給政府的項(xiàng)目運(yùn)作方式。合同期限一般為20-30年。

 

案例1：盤(pán)錦市體育中心

盤(pán)錦市體育中心位于遼寧省盤(pán)錦市大洼縣的最南端，場(chǎng)址南鄰渤海，占地439061.40平方米，總建筑面積121258㎡，包括體育場(chǎng)館（45100㎡）、綜合樓（16350㎡）、游泳館（24498㎡）、網(wǎng)球館（8890㎡）、商業(yè)綜合體（26420㎡）等。在體育中心的建設(shè)過(guò)程中，形成存量資產(chǎn)的同時(shí)產(chǎn)生了大量負(fù)債，給政府財(cái)政帶來(lái)了較大壓力，為了緩解財(cái)政壓力并滿足體育中心發(fā)展對(duì)配套服務(wù)提出的更高要求，盤(pán)錦市人民政府?dāng)M在體育中心場(chǎng)館及配套設(shè)施的管理運(yùn)營(yíng)中引入社會(huì)資本，借鑒先進(jìn)的企業(yè)管理理念，為體育中心的運(yùn)營(yíng)管理注入新的活力，提高資源利用效率。

該項(xiàng)目總投資規(guī)模292571.05萬(wàn)元，所需資金擬由項(xiàng)目公司股東出資及通過(guò)金融機(jī)構(gòu)貸款或其他方式籌集。其中，通過(guò)項(xiàng)目公司股東出資解決77555.14萬(wàn)元，占總投資的26.51%，由盤(pán)錦建投與成交供應(yīng)商按照30%:70%的比例籌集完成；通過(guò)金融機(jī)構(gòu)貸款或其他方式解決215015.91萬(wàn)元，占總投資的73.49%。

該項(xiàng)目主要采用“轉(zhuǎn)讓-運(yùn)營(yíng)-移交（TOT）”的模式進(jìn)行運(yùn)作。盤(pán)錦市人民政府授權(quán)市財(cái)政局、體育局，通過(guò)公平、公開(kāi)、公正的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇社會(huì)資本，政府授權(quán)盤(pán)錦建投與社會(huì)資本按照雙方協(xié)商確定的形式組建項(xiàng)目公司，由項(xiàng)目公司購(gòu)買體育中心項(xiàng)目設(shè)施（含體育場(chǎng)、網(wǎng)球館、游泳館、綜合館及其他商業(yè)設(shè)施等）的經(jīng)營(yíng)權(quán)，并負(fù)責(zé)管理、維護(hù)和運(yùn)營(yíng)上述設(shè)施；合作運(yùn)營(yíng)期屆滿后，項(xiàng)目公司將項(xiàng)目設(shè)施無(wú)償移交給政府指定機(jī)構(gòu)。

 

 

圖2- 3 盤(pán)錦市體育中心

ROT模式：改建-運(yùn)營(yíng)-移交（Rehabilitate-Operate-Transfer，ROT），是指政府在TOT模式的基礎(chǔ)上，增加改擴(kuò)建內(nèi)容的項(xiàng)目運(yùn)作方式。合同期限一般為20-30年。

 

案例2：江蘇如皋奧林匹克體育中心

2015年江蘇如皋市政府發(fā)起如皋奧林匹克體育中心PPP項(xiàng)目，項(xiàng)目進(jìn)入財(cái)政部PPP項(xiàng)目庫(kù)，目前處于識(shí)別階段。

項(xiàng)目投資11億元，政府和企業(yè)按照約定比例進(jìn)行投資，對(duì)現(xiàn)有的如皋市體育投資發(fā)展有限公司增加投入資本，償還項(xiàng)目工程債務(wù)，維持項(xiàng)目日常運(yùn)營(yíng)，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)由各方按照投資金額的比例分?jǐn)?，運(yùn)營(yíng)收益由各方按照投資金額的比例共享。

簽訂特殊經(jīng)營(yíng)合同，特許經(jīng)營(yíng)年限為15年-20年。在特許年限內(nèi)項(xiàng)目公司有權(quán)根據(jù)體育場(chǎng)館的自身?xiàng)l件和體育健身市場(chǎng)發(fā)展及變化規(guī)律，在保持體育場(chǎng)館主體結(jié)構(gòu)和功能不變的前提下，根據(jù)消費(fèi)趨勢(shì)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化對(duì)場(chǎng)館進(jìn)行合理布局和環(huán)境改造，做到不受政府層面的控制和約束，真正實(shí)現(xiàn)自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧，以滿足消費(fèi)者的個(gè)性化需求，達(dá)到利潤(rùn)最大化。

 

 

圖2- 4 江蘇如皋奧林匹克體育中心

 

BTO模式:建設(shè)-移交-運(yùn)營(yíng)（Build-Transfer -Operate，BTO），是指社會(huì)資本或社會(huì)資本與政府平臺(tái)公司組建的項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的融資、建設(shè)、移交及運(yùn)營(yíng)維護(hù)等項(xiàng)目所涉及的全部工作內(nèi)容。

2.運(yùn)營(yíng)內(nèi)容

大型體育場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)主要可分為兩大類業(yè)務(wù)：場(chǎng)地出租和衍生服務(wù)業(yè)。場(chǎng)地出租主要用于體育賽事、文娛活動(dòng)、健身培訓(xùn)等占用場(chǎng)地；衍生服務(wù)業(yè)包括餐飲、酒店、各類零售商店等配套設(shè)施，以及休閑旅游。大型體育場(chǎng)館在近些年的發(fā)展中，大多同時(shí)開(kāi)展多種業(yè)務(wù)，努力形成具備多種城市功能的綜合場(chǎng)所。

（1）場(chǎng)地出租

場(chǎng)地出租是體育場(chǎng)館最基本的業(yè)態(tài)，場(chǎng)地出租主要指體育場(chǎng)館場(chǎng)地用于開(kāi)始體育比賽、訓(xùn)練，以及演唱會(huì)等文娛活動(dòng)。某些體育場(chǎng)館還是專業(yè)運(yùn)動(dòng)隊(duì)的主場(chǎng)，為他們提供俱樂(lè)部場(chǎng)所，承辦主場(chǎng)賽事，如工人體育場(chǎng)為北京中赫國(guó)安主場(chǎng)、五棵松體育館為CBA首鋼男籃主場(chǎng)和KHL昆侖鴻星主場(chǎng)等。

為了提高場(chǎng)館的利用率，場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)商在努力實(shí)現(xiàn)短時(shí)間內(nèi)多種體育賽事的場(chǎng)地轉(zhuǎn)換。例如，五棵松體育館可以進(jìn)行各種籃球、羽毛球、乒乓球、手球等大型比賽和各種大型文藝演出，2016年底還實(shí)現(xiàn)了8小時(shí)從籃球場(chǎng)變?yōu)楸驁?chǎng)。又如美國(guó)麥迪遜廣場(chǎng)花園，看臺(tái)下方設(shè)有活動(dòng)式和可伸縮坐席，舉行籃球比賽時(shí)座位為19763個(gè)，冰球比賽時(shí)為18200個(gè)，在舉行其他活動(dòng)時(shí)，花園的坐席容量可根據(jù)活動(dòng)規(guī)模及舞臺(tái)大小等因素隨時(shí)調(diào)整。

與場(chǎng)地出租舉辦活動(dòng)結(jié)合，場(chǎng)他廣告位使用民可以補(bǔ)充體育場(chǎng)館的收入。以美國(guó)麥迪遜廣場(chǎng)花園為例，對(duì)場(chǎng)館內(nèi)各種空間進(jìn)行了充分開(kāi)發(fā)，通往球場(chǎng)的走廊上是各種贊助商廣告牌，球場(chǎng)內(nèi)屏幕及觀眾席電子顯示屏上滾動(dòng)播放贊助商廣告，門(mén)票背面也有廣告區(qū)域。

（2）衍生服務(wù)

體育場(chǎng)館的衍生服務(wù)業(yè)包括餐飲、酒店、各類零售商店等配套設(shè)施，以及休閑旅游。隨著體育場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)的市場(chǎng)化和專業(yè)化發(fā)展，衍生服務(wù)業(yè)正成為體育場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)的重要內(nèi)容，甚至是體育場(chǎng)館盈利的主要保障。

體育運(yùn)動(dòng)衍生周邊：體育場(chǎng)館以其所承載的體育運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目、代表的專業(yè)隊(duì)伍為核心，開(kāi)發(fā)周邊產(chǎn)品并進(jìn)行出售，在此以球隊(duì)紀(jì)念品商店、俱樂(lè)部會(huì)所為代表。

體育補(bǔ)充業(yè)態(tài)：體育場(chǎng)館內(nèi)部及周邊空間應(yīng)與體育業(yè)態(tài)相互補(bǔ)充，形成復(fù)合業(yè)態(tài)，吸引人流量與消費(fèi)。在當(dāng)前的體育場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)中，補(bǔ)充業(yè)態(tài)主要包括餐飲、住宿、購(gòu)物等。這些業(yè)態(tài)在體育場(chǎng)館周圍聚集，需要場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)商的統(tǒng)一規(guī)劃與企業(yè)篩選。在此趨勢(shì)下，專業(yè)的運(yùn)營(yíng)公司托管成為體育場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)的首選方式。

（三）體育場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)案例

1、私人企業(yè)自主運(yùn)營(yíng)——美國(guó)麥迪遜廣場(chǎng)花園（MSG）

美國(guó)麥迪遜廣場(chǎng)花園是隸屬于私人企業(yè)麥迪遜廣場(chǎng)花園公司，由企業(yè)自主運(yùn)營(yíng)。

麥迪遜廣場(chǎng)花園位于紐約曼哈頓第八大道與33街拐角處，賓夕法尼亞車站上方。麥迪遜廣場(chǎng)于1879年興建完成，之后曾2次遷移，如今的建筑物是1968年完成的第三代。廣場(chǎng)花園一層到四層是麥迪遜花園劇院，共有5600個(gè)座位；從地上第五層開(kāi)始是花園球場(chǎng)。

花園公司的幕后老板多蘭家族擁有花園及其相關(guān)地產(chǎn)的100%權(quán)益，同時(shí)也是NBA紐約尼克斯、NHL紐約游騎兵和WNBA紐約自由女神隊(duì)的所有者。也因此，麥迪遜廣場(chǎng)花園是這三家職業(yè)球隊(duì)的主場(chǎng)。

（1）場(chǎng)地利用

麥迪遜廣場(chǎng)除了舉辦各種賽事以外，還可承辦演唱會(huì)、政治集會(huì)以及其他數(shù)十種不同性質(zhì)的活動(dòng)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，球場(chǎng)一年舉辦的大型活動(dòng)約有320場(chǎng)。

花園的場(chǎng)地可以在籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)和冰球場(chǎng)等多種場(chǎng)地之間進(jìn)行轉(zhuǎn)換?；@球場(chǎng)地的木地板下有厚厚的特殊隔熱層，隔熱層下是可供冰球賽事使用的約一英寸厚的人造冰面；隔熱層可保證最上層拼木籃球地板完全不受冰的影響；舉辦網(wǎng)球比賽時(shí)則把冰融化。

花園球場(chǎng)看臺(tái)下方設(shè)有活動(dòng)式和可伸縮坐席，舉行籃球比賽時(shí)座位為19763個(gè)，冰球比賽時(shí)為18200個(gè)，在舉行其他活動(dòng)時(shí)，花園的坐席容量可根據(jù)活動(dòng)規(guī)模及舞臺(tái)大小等因素隨時(shí)調(diào)整。

圖2- 5 麥迪遜廣場(chǎng)花園舉辦活動(dòng)類型

（2）衍生服務(wù)

球場(chǎng)看臺(tái)下方設(shè)有內(nèi)環(huán)和外環(huán)兩個(gè)環(huán)形通道。球員通道與內(nèi)環(huán)相連，球員可通過(guò)內(nèi)環(huán)直接通向球員休息室、更衣室、理療室，另外，內(nèi)環(huán)還設(shè)有競(jìng)賽物資儲(chǔ)物室、媒體休息室、裁判及教練休息室、主辦方工作室等競(jìng)賽所需辦公室。觀眾出入口與外環(huán)相連，外環(huán)多為商業(yè)及購(gòu)物板塊，設(shè)有各類球隊(duì)紀(jì)念品商店、食品店、餐廳、俱樂(lè)部會(huì)所等配套內(nèi)容。

比賽期間，花園為觀眾供應(yīng)各種食品和飲料，包含炸雞、披薩、烤肉、熱狗、壽司、爆米花多種快餐食品，在花園球館的各個(gè)出口都有固定銷售點(diǎn)，場(chǎng)內(nèi)還有工作人員巡回銷售食品。

2、事業(yè)單位下屬企業(yè)自主運(yùn)營(yíng)——水立方

水立方（國(guó)家游泳中心）于2008年1月28日正式竣工，由北京市國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司投資建設(shè)，由北京國(guó)家游泳中心有限責(zé)任公司全面負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理。國(guó)家游泳中心是北京2008年奧運(yùn)會(huì)主要比賽場(chǎng)館、北京奧運(yùn)會(huì)標(biāo)志性建筑物之一。它地處亞運(yùn)村和奧運(yùn)村地區(qū)，東臨CBD，西鄰“中國(guó)硅谷”中關(guān)村，擁有超過(guò)50萬(wàn)人的消費(fèi)居民群體，聚集了良好的消費(fèi)人群和較強(qiáng)的消費(fèi)能力，周邊有多條高速公路、城市快速路、主次干道等，具有地鐵奧運(yùn)支線方便快捷的交通條件。

（1）場(chǎng)地利用

奧運(yùn)會(huì)之后，水立方定位為多功能的大型水上體育休閑娛樂(lè)中心。自2008年開(kāi)放后，已接待游客1770余萬(wàn)人次，占總營(yíng)收的30%-35%。已舉辦各類活動(dòng)，如文藝匯演、國(guó)內(nèi)外大型賽事等1000余場(chǎng)。2013年成立“水立方游泳俱樂(lè)部”，負(fù)責(zé)市民游泳業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)、群眾性賽事組織。創(chuàng)新型游泳培訓(xùn)管理平臺(tái)是“體育+互聯(lián)網(wǎng)”的一種新模式，它涵蓋產(chǎn)品介紹、線上購(gòu)課、自動(dòng)開(kāi)卡、上課預(yù)約、選定教練、進(jìn)階考核、課后評(píng)分、教練分課、教練排期、課時(shí)費(fèi)結(jié)算、教練考核等功能。

水立方包含多個(gè)場(chǎng)地，奧林匹克比賽大廳、多功能大廳、嬉水樂(lè)園、公益展室、水滴劇場(chǎng)、南北小樓等。具備體育賽事、大型演出、各類商業(yè)活動(dòng)、水上游樂(lè)、會(huì)議等多種功能。

2022年冬奧會(huì)期間，“水立方”將提供4條冰壺賽道。利用能夠滿足冰壺場(chǎng)地對(duì)震動(dòng)、顫動(dòng)特殊要求的新型系統(tǒng)填平，采購(gòu)國(guó)際先進(jìn)制冰設(shè)備，實(shí)現(xiàn)可轉(zhuǎn)換制冰系統(tǒng)，不破壞原有泳池，填平改造成冰壺場(chǎng)地后，還可再轉(zhuǎn)換回泳池。這種快速轉(zhuǎn)換一般一天內(nèi)可完工，快則4、5個(gè)小時(shí)搞定，從而實(shí)現(xiàn)冰場(chǎng)功能，具備冰上比賽、水上比賽轉(zhuǎn)換能力，水立方將變身“冰立方”。

（2）衍生服務(wù)

國(guó)家游泳中心（水立方）自主開(kāi)發(fā)自有品牌水立方冰川水等系列產(chǎn)品，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)和銷售全部由水立方自行完成。向外出售特許商品，包括水立方酒、水立方手包、水立方恤、手表、鑰匙扣、打火機(jī)等。

場(chǎng)館內(nèi)部面積可出租已達(dá)到95%，基本飽和?，F(xiàn)有KFC、SUBWAY、老北京炸醬面等餐飲，浩沙泳衣專賣、特許商品店面等銷售商店，以及英智脊柱健身中心等。

3、委托運(yùn)營(yíng)——北京工人體育場(chǎng)

工人體育場(chǎng)是由中華全國(guó)總工會(huì)投資建設(shè)，是北京市最大的一座綜合性體育場(chǎng)之一，占地35公頃，建筑面積8萬(wàn)多平方米，座位數(shù)6.3萬(wàn)多個(gè)。工人體育館于1961年建成，建筑面積約4萬(wàn)平方米，座位1.1萬(wàn)多個(gè)。工體建筑群除體育場(chǎng)和體育館之外還包括游泳館。場(chǎng)館的管理單位為北京職工體育服務(wù)中心，是北京市總工會(huì)所屬的大型綜合性體育事業(yè)單位。當(dāng)前由北京iRENA體育之窗運(yùn)營(yíng)，推出工體iRENA。體育之窗與北京工人體育場(chǎng)之間是一種委托運(yùn)營(yíng)的關(guān)系。

（1）場(chǎng)地利用

工體場(chǎng)地主要用于舉辦體育賽事和演藝活動(dòng)，是北京市最為著名的文體活動(dòng)中心。2008年夏季奧運(yùn)會(huì)期間，工人體育場(chǎng)為足球比賽場(chǎng)地，工人體育館為拳擊比賽場(chǎng)地。目前，工人體育場(chǎng)是國(guó)安足球隊(duì)主場(chǎng)。工體的球賽每場(chǎng)平均吸引4萬(wàn)名現(xiàn)場(chǎng)觀眾，超過(guò)了英超聯(lián)賽現(xiàn)場(chǎng)觀眾的平均規(guī)模。演藝活動(dòng)方面，工體每年10多場(chǎng)大型演唱會(huì)以及新片發(fā)布會(huì)等。看臺(tái)下方空間設(shè)有活動(dòng)式坐席，可根據(jù)不同活動(dòng)形式增加。

（2）衍生服務(wù)

工人體育場(chǎng)看臺(tái)下空間設(shè)有國(guó)安足球俱樂(lè)部、超跑俱樂(lè)部、北京工體榮譽(yù)殿堂等。工人體育場(chǎng)首層外圍空間改造為外向式向外出租，便于開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，首層房屋出租率達(dá)到100%。引入多種類型商家，包括二手奢侈品商店鑫磊名品交流站、滑雪用品BURTON銷售中心、美容品牌LS room、英國(guó)摩根汽車旗艦店，以及體育之窗自行運(yùn)營(yíng)的A.Hotel四星級(jí)酒店等。

“北京工體”位于北京城區(qū)東部，東西方向距北京二、三環(huán)路各1公里，位于國(guó)貿(mào)、朝外、燕莎、東環(huán)四大商圈之間，距離北京市中央商務(wù)區(qū)（CBD）僅500米之遙。工體周邊社區(qū)成熟，人流量大，有大量的高檔住宅和商務(wù)、商業(yè)設(shè)施，同時(shí)工體四周也是各國(guó)駐華使館、商社及辦事機(jī)構(gòu)聚集之地。2004年后，規(guī)模更大、裝修豪華、娛樂(lè)功能齊全的酒吧群開(kāi)始在工體聚集，如MIX、VICS、燈籠、美高美等；聚集了大量的美食餐廳、咖啡館，如金鏈花、有景閣、站點(diǎn)、漫咖啡等。如今工體的iRENA已是京城獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷的時(shí)尚消費(fèi)區(qū)。

4、BOT模式——五棵松文化體育中心

五棵松文化體育中心位于北京西四環(huán)五棵松橋東北角，毗鄰地鐵一號(hào)線五棵松站，隸屬海淀區(qū)，由五棵松體育館、匯源空間（原M空間）、HI-PARK籃球公園、Hi-Central（原五棵松文化體育廣場(chǎng)）、以及Hi-up組成，各部分間功能互補(bǔ)，未來(lái)還會(huì)增加冰雪世界（Hi-ICE）板塊。作為北京奧運(yùn)會(huì)的12個(gè)新建場(chǎng)館之一，通過(guò)招票由中標(biāo)的華熙國(guó)際投資集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱“華熙國(guó)際”）投資建設(shè)。作為回報(bào)，國(guó)家授予該企業(yè)在賽后30年的“特許經(jīng)營(yíng)權(quán)”，華熙國(guó)際文化體育發(fā)展有限公司為其運(yùn)營(yíng)商，為BOT模式。

五棵松體育館是五棵松文化體育中心重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，其建筑規(guī)模6.3萬(wàn)平方米，可容納觀眾約1.8萬(wàn)人，有47個(gè)貴賓包廂、10個(gè)中西式餐飲售賣點(diǎn)和1個(gè)VIP貴賓專享酒吧，它是2008年奧運(yùn)會(huì)籃球項(xiàng)目主賽場(chǎng)。奧運(yùn)會(huì)后，華熙國(guó)際又斥資數(shù)億按照世界頂級(jí)演唱會(huì)場(chǎng)館標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了改造，成為既適合舉辦籃球、羽毛球、乒乓球、手球等大型體育比賽又適合舉辦演唱會(huì)等娛樂(lè)活動(dòng)的綜合性場(chǎng)館。2016年，KHL冰球聯(lián)賽落戶五棵松，實(shí)現(xiàn)8小時(shí)從籃球場(chǎng)變?yōu)楸驁?chǎng)?，F(xiàn)在五棵松體育館同時(shí)為CBA首鋼男籃主場(chǎng)和KHL昆侖鴻星主場(chǎng)。而且它將是2022年冬奧會(huì)的冰球比賽場(chǎng)館。

五棵松文化體育中心除五棵松體育館外，還有其他四個(gè)功能空間：

匯源空間（原M空間），是五棵松體育館的訓(xùn)練館，從小型商業(yè)演出、歌迷見(jiàn)面會(huì)、企業(yè)慶典、新產(chǎn)品發(fā)布會(huì)、會(huì)議宴會(huì)，到體育活動(dòng)、時(shí)尚秀等，均可實(shí)現(xiàn)。湖南衛(wèi)視、江蘇衛(wèi)視曾在這里錄制《中國(guó)最強(qiáng)音》、《全能星戰(zhàn)》等。

Hi-Central，占地七萬(wàn)多平方米，這里有亞洲最大的四季冰場(chǎng)——五棵松冰世界體育樂(lè)園，還有飛鴿復(fù)古盛會(huì)、僵尸來(lái)襲等時(shí)尚、趣味活動(dòng)。

HI-PARK籃球公園，總占地面積約15200平方米，是一個(gè)群眾性籃球主題公園。公園共有11片整場(chǎng)、1片空中鐵籠半場(chǎng)、一個(gè)能容納500人的主題餐廳以及舒適、現(xiàn)代的淋浴設(shè)施，于2014年正式對(duì)外開(kāi)放。

Hi-up，是五棵松體育場(chǎng)館群配套設(shè)施，為商業(yè)建筑，預(yù)計(jì)將有41家餐飲類、14家文化體驗(yàn)類、13家酒吧夜店KTV、22家特色設(shè)計(jì)師店及20家配套服務(wù)類企業(yè)入駐。

 

 

大型體育場(chǎng)館建設(shè)與運(yùn)營(yíng)發(fā)展趨勢(shì)

 

（一）我國(guó)大型體育場(chǎng)館迫切需要改革建設(shè)、運(yùn)營(yíng)機(jī)制

我國(guó)體育場(chǎng)館處于行業(yè)整體虧損狀態(tài)。盡管我國(guó)體育場(chǎng)館行業(yè)產(chǎn)值和增加值增長(zhǎng)迅猛，引領(lǐng)體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展，但我國(guó)大部分大型體育場(chǎng)館都為體制內(nèi)經(jīng)營(yíng)，普遍存在運(yùn)營(yíng)機(jī)制陳舊、業(yè)務(wù)模式單一等問(wèn)題，導(dǎo)致大型體育場(chǎng)館閑置率高，行業(yè)整體虧損的現(xiàn)狀。

國(guó)家明確支持新型體育場(chǎng)館發(fā)展。國(guó)家政策文件明確支持城市體育綜合體、體育小鎮(zhèn)等新型體育空間，拉長(zhǎng)服務(wù)鏈，把場(chǎng)館設(shè)施打造成為以體育為主題、功能豐富、配套齊全、經(jīng)營(yíng)性強(qiáng)的服務(wù)實(shí)體。加強(qiáng)體育場(chǎng)館與旅游、商業(yè)娛樂(lè)等業(yè)態(tài)融合，推動(dòng)體育場(chǎng)館多元化商業(yè)經(jīng)營(yíng)，成為實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必由之路。

（二）PPP模式未來(lái)會(huì)成為大型體育場(chǎng)館建設(shè)與運(yùn)營(yíng)的主流模式

國(guó)家明確鼓勵(lì)，有良好的政策環(huán)境。2010年發(fā)布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》明確提出鼓勵(lì)民間資本投資生產(chǎn)體育用品，建設(shè)各類體育場(chǎng)館及健身設(shè)施，從事體育健身、競(jìng)賽表演等活動(dòng)。之后財(cái)政部、發(fā)改委，以及各地方政府不斷出臺(tái)新的政策法規(guī)，鼓勵(lì)PPP項(xiàng)目，并規(guī)范項(xiàng)目流程。

PPP模式打通了專業(yè)的場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)公司進(jìn)入國(guó)有體育場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域。政府大力推廣PPP模式在基礎(chǔ)設(shè)施和文化體育領(lǐng)域的應(yīng)用，PPP模式很好地支撐了體育場(chǎng)館所有權(quán)和運(yùn)營(yíng)權(quán)的分離，同時(shí)緩解了政府在大型體育場(chǎng)館建設(shè)上的籌資問(wèn)題。

（三）集團(tuán)化連鎖運(yùn)營(yíng)與多業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)是未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)

集團(tuán)化連鎖經(jīng)營(yíng)會(huì)成為趨勢(shì)。從全球來(lái)看，場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)的發(fā)展趨勢(shì)是由政府直接管理，過(guò)渡到獨(dú)立市場(chǎng)化管理，再過(guò)渡到專業(yè)的獨(dú)立托管，最終實(shí)現(xiàn)集團(tuán)化規(guī)?；芾?。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)模式發(fā)展到成熟階段，大多采取集團(tuán)化托管模式，政府基本退出運(yùn)營(yíng)管理職能。目前華熙、體育之窗已開(kāi)始推進(jìn)集團(tuán)化管理，形成完整的可借鑒、可移植的體育場(chǎng)館經(jīng)營(yíng)模式，并低成本地實(shí)現(xiàn)模式推廣。

多業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)是必然選擇。在體育賽事運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)之上，體育場(chǎng)館空間越來(lái)越注重餐飲、購(gòu)物消費(fèi)、休閑娛樂(lè)等多種業(yè)態(tài)的綜合，以多種業(yè)態(tài)對(duì)人流形成復(fù)合吸引力，提升區(qū)域消費(fèi)能力。

轉(zhuǎn)自：文投體育